Land Rules : जमीन खरेदी विक्री करण्यासाठीचे नवीन नियम 

शेतकरी बंधूंनो नमस्कार, शेती या शब्दांमुळे शेतकरी हा शब्द आहे असे म्हटले तर वावगे ठरणार नाही. महाराष्ट्रासह देशात नेहमी जमिनीचे खरेदी विक्री व्यवहार सुरुच असतात, मात्र काही व्यवहार केल्यानंतर पस्तावा करण्याची वेळ येते तर कोर्ट कचेरीचीही माळ गळ्यात पडू शकते. हे टाळण्यासाठी जमीन खरेदी विक्री बाबत काही महत्त्वाचे मुद्दे माहित असणे फार गरजेचे असते. चला तर मग आज आपण जमीन खरेदी विक्री करताना लक्षात घ्यावयाच्या मुद्द्याबद्दल माहिती घेऊया.

जमीन खरेदी करताना घ्यावयाची काळजी

सदर जमिनीच्या सातबाराचा अभ्यास करणे

• आपल्याला जी जमीन घ्यावयाची आहे तिचा सातबारा आपण सदर ग्रामपंचायतीच्या तलाठ्याकडून प्राप्त करू शकता. 
• त्यानंतर त्याचा बारकाईने अभ्यास करावा. त्यातील फेरफार, आठ अ, वर्ग किती ची नोंद आहे? जसे की वर्ग 1 वगैरे इत्यादी माहिती तपासावी. 
• वर्ग 1 नोंदीची जमीन असेल तर विक्री करणाऱ्या च्या स्वतःची मालकीची जमीन आहे असे समजले जाते. 
• त्यामुळे अशी जमीन खरेदी करण्यास काही अडचण नाही. 
• वर्ग 2 नोंदीची जमीन असेल तर अशी जमीन कुळ कायदा अंतर्गत मोफत मिळालेली असते. 
• मात्र अशा जमिनीच्या खरेदी विक्रीसाठी संबंधित व्यक्तीस प्रांत अधिकारी त्यांची परवानगी घेणे गरजेचे असते. 
• या परवानगीसाठी 32म सारख्या बर्‍याचशा कागदपत्रांची गरज भासते. 
• अशा जमिनी साठी विक्री परवानगी मिळाल्यानंतरच खरेदी विक्री करता येते. 

खरेदी खत करून घेणे

• जमीन खरेदी केल्यानंतर सर्वात महत्त्वाचे काम म्हणजे खरेदीखत बनवून घेणे. 
• तालुकास्तरावरील दुय्यम निबंधक अधिकाऱ्याच्या कार्यालयामध्ये योग्य ते कागदपत्र सादर करून सशुल्क खरेदीखत बनविता येतील. 
• त्यानंतर विशिष्ट कालावधी गेल्यानंतर सदर जमिनीचे सातबारा वर आपले नाव लागले आहे की नाही? तसेच जमिनीचा नकाशा इत्यादी गोष्टींची पडताळणी नक्की करून घ्यावी.
• शासनाचे महसूल खाते वेळोवेळी जमीन खरेदी विक्रीचे नियम बदलत असते. या नियमांची योग्य ती चौकशी तसेच बदललेले नियम कशाप्रकारे आहेत या गोष्टी ची खात्री करून घ्यावी, आणि मगच व्यवहार करावेत.
• जर आपण जमीन विकत असाल तर पैसे पूर्ण मिळाल्याशिवाय खरेदी खत बनवू नये. 
• तसेच खरेदीखत बनविताना किती क्षेत्रावरील व कोणत्या सातबारा तील जमिनीची नोंद होत आहे याची खात्री करून घ्यावी. 

खरेदीखत केल्यानंतर किती वेळाने सातबारा आपल्या नावे होतो? 

• खरेदी-विक्रीच्या वेळेस जमिनीचा व्यवहार झाल्यानंतर खरेदी खत बनविले जाते. 
• त्यानंतर थोड्याच दिवसात दुय्यम निबंधक अधिकारी तहसील कार्यालयाला विवरण पत्र पाठवतात. ते विवरण पत्र सदर कार्यक्षेत्रातील तलाठ्याला पाठविले जातील. 
• त्यानंतर तलाठी जुन्या सातबारा वर असलेल्या सर्व लोकांना नोटीस पाठवतो. ही नोटीस सही करून तलाठी कार्यालयास परत प्राप्त झाल्यानंतर सातबारावरील जुन्या लोकांना कमी करून नवीन मालकाच्या नावे जमिनीची नोंद केली जाते. 

खरेदी खत म्हणजे काय? ते कसे बनवावे?

• आपण जमिनीचा व्यवहार केला आहे याचा जो पुरावा असतो, त्यालाच खरेदीखत म्हटले जाते.
• खरेदीखतापूर्वी ठरल्याप्रमाणे आर्थिक व्यवहार म्हणजेच पैशांची देवाणघेवाण करणे गरजेचे असते. 
• पूर्ण आर्थिक व्यवहार झाल्याशिवाय खरेदीखत करणे धोकेदायक असते, कारण खरेदी खत म्हणजे जुन्या मालकांनी जमिनीचा मालकी हक्क नवीन मालकाकडे देणे असा होतो. आणि खरेदी खत शक्यतो सर्वोच्च न्यायालय सोडून कोणीही रद्द करू शकत नाही. 
• सर्वोच्च न्यायालयातही भक्कम पुरावे असल्याशिवाय खरेदीखत रद्द होऊ शकत नाही. दुय्यम निबंधकाच्या कार्यालयात खरेदीखत केल्यानंतर काही दिवसात म्हणजे कार्यालयीन प्रक्रिया पूर्ण होऊन नोटिसांवर सह्या झाल्यास सातबारा आपल्या नावे होतो. 
• खरेदी खत बनविण्यासाठी सर्वप्रथम ज्या गावातील जमीन आहे आहे त्या संबंधित तालुक्याच्या दुय्यम निबंधक कार्यालय मध्ये जाऊन बाजार भावानुसार ठरविलेल्या रकमेवर मूल्यांकन करावे. ते झाल्यानंतर मुद्रांक शुल्क काढून घ्यावे व खरेदी खताची प्रक्रिया पूर्ण करावी. 
• जमिनीची मूल्यांकन जमीन कोणत्या प्रकारची आहे यानुसार ठरते. 

पोट खराबा आणि नमुना 8 नंबर म्हणजे काय? 

• आपण पोट खराबा हा शब्द कायमच ऐकतो, पोट खराबा म्हणजे जमिनीचा असा भाग जो सातबारा नुसार सदर मालकाच्या नावे असतो, मात्र तेथे पीक घेणे शक्य नसते. 
• सोप्या भाषेत सांगायचे झाल्यास जमिनीचा काहीही न उगवू शकणारा मात्र सातबाऱ्यावर मालकाच्या नावे असणारा भाग म्हणजे पोटखराबा होय. 
• नमुना नंबर 8 म्हणजे संबंधित तलाठ्याच्या कार्यक्षेत्रात त्या व्यक्तीच्या नावे असणारे सर्व जमिनी ची यादी होय. 
• चतुरसीमा म्हणजे जमिनीच्या चारही बाजूंची लांबी, आकार, तसेच दिशा इत्यादी होय. 

जमीन खरेदी करताना कोणत्या मुद्द्यांवर भर देऊन विचार करावा?

जमिनीसाठी असणारा रस्ता

• ज्यावेळेस आपण बिगर शेती जमीन खरेदी करतो म्हणजेच प्लॉट वगैरे तेव्हा शासन नियमानुसार नकाशा मध्ये जमिनीपर्यंत असणारा रस्ता दाखविलेला असतो, 
• मात्र शेतीयोग्य जमिनीसाठी अशी तरतूद नसते. तेव्हा जमिनी पर्यंत जाणारा रस्ता स्वतःला तपासून भविष्यात तो रस्ता बंद होणार तर नाही ना, तसेच ज्या शेतकऱ्याच्या शेतातून सदर रस्ता जात आहे त्याची आज तसेच भविष्यातही काही हरकत तर नाही ना याची खात्री करणे गरजेचे ठरते. 

जमीन आरक्षित आहे का?

शासन काही जमीनिंना हिरवा पट्टा (green zone) किंवा पिवळा पट्टा (yellow zone)इत्यादी नावे आरक्षित करते. ही जमीन आरक्षित प्रकारातील आहे का याचीही चौकशी करावी.

सातबारावरील इतरही व्यक्तींची नावे

जो व्यक्ती जमीन विक्री करत आहे त्याचे स्वतःचे नाव सातबारा वर आहे की नाही तसेच इतर व्यक्तींची नावे असल्यास त्या व्यक्ती हयात आहेत की नाही त्यांची या व्यवहारासाठी काही हरकत तर नाही ना याही गोष्टींचा विचार करणे गरजेचे ठरते.

जमिनीवरील बोजा व न्यायप्रविष्ट खटला इत्यादी

जमिनीवर कुठल्या बँकेचे कर्ज वगैरे आहे का तसेच जमीन तारण ठेवून कुठून पैसे वगैरे उचलेले आहेत का त्याच प्रमाणे सदर जमिनीचा न्यायालयात कुठे खटला चालू आहे का याची खात्री करून घ्यावी. खरेदी करताना वकिलाचा सल्ला अवश्य घ्या.

जमिनीची चतुर सीमा

• चतुर सीमा नुसार जमिनीची हद्द बरोबर आहे का? 
• शेजाऱ्याने बांध रेटण्याचे अथवा शेजार्‍यांकडे बांध रेटण्याचे काही प्रकार आहेत का? 
• जमिनीच्या हद्दीतील सार क्षेत्र पूर्ण भरते का? 
• सदर हद्दीला शेजारी असणाऱ्या व्यक्तींची काही हरकत आहे का? 
• इत्यादी गोष्टी प्रकर्षाने तपासून बघणे गरजेचे आहे.

अशाप्रकारे शेतीविषयक महत्त्वाची माहिती, हवामान अंदाज तसेच दररोजचे ताजे बाजारभाव आपल्या व्हाट्सअँप वर मिळवण्यासाठी https://wa.link/e3bzf0 या व्हाट्सअँप नंबर वर तुमच्या जिल्ह्याचे नाव पाठवा.